Cách kiểm tra quy hoạch đất
Đã có không ít trường hợp người dân lâm cảnh tiến thoái lưỡng nan, xây nhà không được mà bán cũng chẳng xong do mua trúng đất dính quy hoạch. Vậy đất quy hoạch là gì, cách kiểm tra quy hoạch đất như thế nào để đảm bảo chính xác nhất?
Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không…
Ví dụ, nếu một phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì trong mục Ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi rõ “Thửa đất có …m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi rõ tên công trình)“.
Người dân có thể đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất để hỏi cụ thể về thông tin quy hoạch. Dựa trên thông tin nhà đất mà người dân cung cấp, cán bộ chức năng sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp cho họ biết mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch nào hay không.
Đây là cách kiểm tra quy hoạch đất an toàn và có độ chính xác cao, tuy nhiên sẽ hơi tốn thời gian và công sức, nhất là khi người dân không ở gần trung tâm hành chính. Trường hợp số lượng người có nhu cầu kiểm tra đất quy hoạch quá đông cũng có thể dẫn đến tình trạng quá tải, mất thời gian chờ đợi bởi cơ quan nhà nước không thể phản hồi kịp hết những thắc mắc.
Theo Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, để xin được cung cấp thông tin đất đai (bao gồm thông tin quy hoạch), người dân cần nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đến Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Với sự phát triển của khoa học công nghệ, việc sử dụng công cụ tra cứu quy hoạch trực tuyến để check quy hoạch đất cũng là một cách làm hiệu quả và tiết kiệm thời gian.
Cách kiểm tra quy hoạch đất online rất đơn giản, nếu đang không biết xem bản đồ quy hoạch ở đâu, bạn chỉ cần truy cập cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất và xem hướng dẫn được đăng tải. Trường hợp không biết kiểm tra quy hoạch ở đâu tại trang web thì bạn có thể kéo xuống cuối website và gọi điện vào số hotline để hỏi chi tiết.
Tại đây, quy hoạch sử dụng đất sẽ được cập nhật chi tiết theo từng quận, kèm theo đó là bản đồ hiện trạng, bản đồ quy hoạch để người dân tiện theo dõi. Tuy nhiên, do công cụ tra cứu quy hoạch trực tuyến, hay cách kiểm tra quy hoạch đất online chưa được phát triển rộng rãi ở nhiều địa phương nên cách làm này không thể áp dụng trong mọi trường hợp.
Ngoài ra, hiện nay cũng có nhiều ứng dụng tra cứu quy hoạch trực tuyến với giao diện trực quan, dễ sử dụng. Người dân chỉ cần sử dụng điện thoại thông minh, máy tính bảng,… có kết nối internet để tải về, cài đặt và làm theo hướng dẫn là có thể xem thông tin quy hoạch đất liên quan đến khu vực mà mình quan tâm.
Ngoài việc đọc hiểu và nắm bắt cách kiểm tra quy hoạch đất đai, người mua có thể tham khảo thêm những khái niệm cơ bản liên quan như: đất quy hoạch là gì, định nghĩa bản đồ quy hoạch sử dụng đất và các loại bản đồ quy hoạch phổ biến.
Căn cứ Khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương theo từng mục đích cụ thể trong mỗi giai đoạn khác nhau. Theo đó, đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó, nhằm phục vụ các mục đích như phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường…
Nói cách khác, đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, thường được sử dụng cho các mục đích như làm đường giao thông, xây dựng trường học, bệnh viện… Kế hoạch sử dụng đất sẽ được quyết định dựa trên các yếu tố như quỹ đất, tình hình sử dụng đất tại địa phương, lưu ý nội dụng thông tin quy hoạch có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế.
Cách kiểm tra đất có quy hoạch hay không thì người dân có thể dựa vào bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Đây là phương tiện thể hiện sự phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất, bố trí công trình hạ tầng… theo quy hoạch đã đề ra.
Xem bản đồ, người dân có thể biết được những thông tin quy hoạch quan trọng như khu đất định mua có dính quy hoạch hay không, được phép xây bao nhiêu tầng, có những tiện ích gì xung quanh khu vực…
Bản đồ quy hoạch tỉnh Bình Dương
Một số bản đồ quy hoạch sử dụng đất phổ biến hiện nay gồm có:
– Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng).
– Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000 (xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng khu vực)…
>> Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?
>> Hướng dẫn cách xem bản đồ quy hoạch đất, ký hiệu, màu sắc trên bản đồ
| STT | Loại đất | Mã |
I | NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP | |
| 1 | Đất chuyên trồng lúa nước | LUC |
| 2 | Đất trồng lúa nước còn lại | LUK |
| 3 | Đất lúa nương | LUN |
| 4 | Đất bằng trồng cây hàng năm khác | BHK |
| 5 | Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác | NHK |
| 6 | Đất trồng cây lâu năm | CLN |
| 7 | Đất rừng sản xuất | RSX |
| 8 | Đất rừng phòng hộ | RPH |
| 9 | Đất rừng đặc dụng | RDD |
| 10 | Đất nuôi trồng thủy sản | NTS |
| 11 | Đất làm muối | LMU |
| 12 | Đất nông nghiệp khác | NKH |
II | NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP | |
| 1 | Đất ở tại nông thôn | ONT |
| 2 | Đất ở tại đô thị | ODT |
| 3 | Đất xây dựng trụ sở cơ quan | TSC |
| 4 | Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp | DTS |
| 5 | Đất xây dựng cơ sở văn hóa | DVH |
| 6 | Đất xây dựng cơ sở y tế | DYT |
| 7 | Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo | DGD |
| 8 | Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao | DTT |
| 9 | Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ | DKH |
| 10 | Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội | DXH |
| 11 | Đất xây dựng cơ sở ngoại giao | DNG |
| 12 | Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác | DSK |
| 13 | Đất quốc phòng | CQP |
| 14 | Đất an ninh | CAN |
| 15 | Đất khu công nghiệp | SKK |
| 16 | Đất khu chế xuất | SKT |
| 17 | Đất cụm công nghiệp | SKN |
| 18 | Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp | SKC |
| 19 | Đất thương mại, dịch vụ | TMD |
| 20 | Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản | SKS |
| 21 | Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm | SKX |
| 22 | Đất giao thông | DGT |
| 23. | Đất thủy lợi | DTL |
| 24 | Đất công trình năng lượng | DNL |
| 25 | Đất công trình bưu chính, viễn thông | DBV |
| 26 | Đất sinh hoạt cộng đồng | DSH |
| 27 | Đất khu vui chơi, giải trí công cộng | DKV |
| 28 | Đất chợ | DCH |
| 29 | Đất có di tích lịch sử – văn hóa | DDT |
| 30 | Đất danh lam thắng cảnh | DDL |
| 31 | Đất bãi thải, xử lý chất thải | DRA |
| 32 | Đất công trình công cộng khác | DCK |
| 33 | Đất cơ sở tôn giáo | TON |
| 34 | Đất cơ sở tín ngưỡng | TIN |
| 35 | Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng | NTD |
| 36 | Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối | SON |
| 37 | Đất có mặt nước chuyên dùng | MNC |
| 38 | Đất phi nông nghiệp khác | PNK |
III | NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG | |
| 1 | Đất bằng chưa sử dụng | BCS |
| 2 | Đất đồi núi chưa sử dụng | DCS |
| 3 | Núi đá không có rừng cây | NCS |
Đất quy hoạch là khu vực đã được Nhà nước lên kế hoạch sử dụng cho mục đích công. Vì thế ở đó người dân không được phép xây dựng những công trình lâu dài. Bởi vậy khi nghe đất dính quy hoạch, ít ai quan tâm và khu đất cũng bị mất giá, giá rao bán đất sẽ rẻ hơn so với giá thị trường.
Tuy nhiên, Luật Quy hoạch hiện hành quy định trong 5 năm Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thực tế, nếu khu vực nào không còn phù hợp phải xóa bỏ. Quy định này khiến một số nhà đầu tư mạo hiểm hoặc do nghe ngóng, đón đầu được thông tin quy hoạch vẫn chọn rót tiền vào loại hình này.
Khi có nhu cầu mua đất để sinh sống ổn định lâu dài, người dân cần kiểm tra kỹ xem mảnh đất đó có dính quy hoạch hay không, bởi việc vướng quy hoạch sẽ khiến người mua đất bị hạn chế một số quyền nhất định.
Đầu tiên là việc không được tự ý xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất bị thu hồi. Mọi thay đổi về quy mô, cấp công trình đều phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Nói cách khác, người dân có nhu cầu cải tạo, xây sửa nhà ở trên đất quy hoạch thì phải xin giấy phép xây dựng tạm, cam kết tháo dỡ khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch và sẽ không được đền bù cho phần xây dựng công trình đó.
Tiếp theo là những hạn chế về quyền chuyển nhượng, mua bán khi nhà đất vướng quy hoạch. Cụ thể, khi đất vướng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu tuy chưa bị hạn chế nhưng cũng không dễ để tìm được người mua.
Ngược lại, khi đã có quyết định thu hồi, chủ sở hữu không được phép chuyển nhượng mà phải tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác định trước khi cơ quan có thẩm quyền công bố thông tin quy hoạch.
Bài viết trên đây đã cung cấp các thông tin về khái niệm đất quy hoạch, bản đồ quy hoạch, cách kiểm tra quy hoạch đất trước khi giao dịch nhà đất để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Hy vọng bạn đọc sẽ có thêm những thông tin hữu ích về thị trường bất động sản miền Đông.
Đình Khải
Xem thêm:
=>Vì sao Tây Ninh trở thành tâm điểm đầu tư bất động sản?
=> Sức bật của bất động sản Tây Ninh giai đoạn 2021-2025
17/09/2022
Giới Thiệu Tổng Quan Về Thị Trường Bất Động Sản Bình Dương Bình Dương, cách…
Nhà đất Chơn Thành – Điểm sáng đầu tư tại Bình Phước năm 2024 Thị…
Đầu tư đất Bình Phước: Cơ hội đầu tư trong thời kỳ phát triển hạ…
Đất nền giá rẻ Hớn Quản, đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các…
Bất Động Sản Đồng Phú - Trọng Điểm Phát Triển Kinh Tế Của Bình Phước…
Bình Phước phấn đấu dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư. Tạo tiền đề…
